3月28日，國內領先的商務物業(yè)管理服務提供商——卓越商企服務（6989.HK）（以下簡稱“卓越商企”）發(fā)布2021年度業(yè)績公告，向市場遞交了一份亮眼的成績單。
截至2021年12月31日止，卓越商企服務實現收入34.7億元，同比增長37.3%。在盈利能力方面，實現毛利潤為9.6億元，同比增長44.6%；實現歸母凈利潤5.1億元，同比增長57%，超過此前40%的增速指引。
與此同時，董事會宣派年度末期每股17.38港仙股息，連同中期派付的每股現金18.62港仙股息，全年股息總額達到每股現金36.00港仙，對應全年派息率高達70%，并承諾2022-2024未來三個財年每年全年派息率不低于50%。不斷增強的盈利能力疊加管理層對于高派息的承諾，充分展現出卓越商企經營質量優(yōu)異，不斷為股東和投資者創(chuàng)造高額回報的強大實力。
對于物業(yè)行業(yè)來說，2021年無疑是具有重大轉折意義的一年。隨著越來越多的物企登上資本市場的舞臺，物業(yè)股的稀缺性逐漸降低，加之房地產信用危機傳導而來的恐慌情緒，物管板塊的整體估值已消化至近三年的中低位區(qū)間。
筆者判斷，接下來行業(yè)內部或會產生或延續(xù)細分領域的結構性機會。在這之中，市場空間大、盈利能力強、稀缺性突出的商務物業(yè)就尤為值得關注。
有鑒于此，筆者將結合卓越商企服務的最新年度業(yè)績報告，從規(guī)模擴張、盈利能力、數字化轉型及人才戰(zhàn)略三個方面簡要論述這家商務物業(yè)服務領域龍頭企業(yè)的基本面情況和投資價值。
一、主航道雙輪驅動，強勁市場化競爭優(yōu)勢支撐高確定性成長
成立于1999年，卓越商企服務一直專注商務物業(yè)管理服務，主要覆蓋寫字樓、商務綜合體、企業(yè)大樓、辦公與研發(fā)園區(qū)等領域，是國內少數專業(yè)為商務物業(yè)，尤其是高端商務物業(yè)，提供綜合服務的物業(yè)管理服務提供商之一。
截至2021年12月31日，卓越商企服務的總合約物業(yè)面積為5677萬平方米，同比增長27%；總在管全委物業(yè)面積為4120萬平方米，較2020年增長29%。合約項目覆蓋50座城市，在管項目覆蓋41座城市。其中，一線、新一線城市的在管面積占比高達85%。
按照管理業(yè)態(tài)劃分，卓越商企旗下PM商業(yè)綜合體的全權物業(yè)管理、FM設施管理賽道、住宅公寓三大業(yè)態(tài)齊頭并進，全方位聚焦增長。
公告顯示，卓越商企2021年商務物業(yè)業(yè)態(tài)的在管面積為1793萬平方米，實現收入19.62億元，同比增長25.5%，營收貢獻占比為74.6%。公共與工業(yè)物業(yè)方面，在管面積為924.8萬平方米，實現收入3.5億元，同比增長7.1%，營收貢獻占比為13.3%。此外，同期住宅物業(yè)的在管面積及收入分別為1402萬平方米和3.19億元。
（來源：公司公告）
再從項目來源來看，卓越商企的第三方物業(yè)拓展表現十分出色。公告顯示，在主航道雙輪驅動戰(zhàn)略的指引下，卓越商企2021年市場新拓第三方非住宅物業(yè)合同達121個；市場新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元；市場新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元，盡顯商務龍頭的競爭實力。
從客戶類型來看，卓越商企2021年新拓大客戶合同數量49個，總合同額人民幣8.03億元，新拓業(yè)務大客戶合同貢獻比51%，目前合作的戰(zhàn)略客戶有華為、OPPO、榮耀、Vivo等眾多高科技及互聯網企業(yè)。
除了第三方市場外拓，合資與收并購也是卓越商企服務實現規(guī)?；l(fā)展的重要方式之一。但值得注意的是，卓越商企對于此類方式保持著高度理性和審慎的態(tài)度。正如公告所示，卓越商企期望達到的是與原股東長期合作，實現共同發(fā)展壯大。
筆者認為，近兩年物管行業(yè)競爭格局日益激烈，卓越商企互利共生的合作與收并購態(tài)度疊加極具優(yōu)勢的市場化能力，是其實現高質量、穩(wěn)增長的核心要義。
卓越商企強大的綜合實力也受到了市場的廣泛認可，樹立起了良好的品牌知名度和市場影響力。
在過去一年里，卓越商企服務榮膺“2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)”（TOP14）、“2021中國辦公物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”（TOP2）、卓品商務服務有限公司榮獲“2021中國物業(yè)服務多種經營優(yōu)秀企業(yè)”，是行業(yè)內極具代表性的優(yōu)質商務物企。
二、盈利能力穩(wěn)健提升，發(fā)力增值服務打開成長天花板
有市場觀點認為，物管行業(yè)普遍存在提價困難，盈利空間有限的增長難題，這也是造成此輪物管板塊估值集體回調的原因之一。
卓越商企服務作為布局高端商務物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)，一方面，區(qū)別于傳統(tǒng)住宅物業(yè)，商務物業(yè)所提供的是更加專業(yè)的資產維護和更為廣泛的資產服務，因而擁有更高的定價權以及更強的議價權。數據顯示，2021年，卓越商企實現毛利潤同期增長44.6%，綜合毛利率上升至27.7%，釋放了盈利能力持續(xù)提升的積極信號。進一步按業(yè)務類型劃分，商務物業(yè)毛利率為25.5%，公共及工業(yè)物業(yè)毛利率為13.8%，住宅為17.0%，商務物業(yè)明顯高于住宅物業(yè)的盈利水平，也因此有效帶動了整體毛利率的提升。
另一方面，卓越商企專業(yè)的運營管理能力使其能夠拉開與同行的差距，創(chuàng)新能力則賦予其更廣闊的成長空間，這一點可以從表現持續(xù)向好的增值服務上得以體現。
公告顯示，公司于報告期內實現增值服務收入約7.81億元，較去年同期高增117.7%，營收貢獻占比為22.5%。從盈利能力的角度來看，增值服務的毛利率拉升了6.9個百分點至41.5%。
據了解，卓越商企在增值服務領域加速突破、多元增長，在資產服務、建筑機電服務、企業(yè)服務、其他企業(yè)服務的基礎上，構建出TO B業(yè)務的雙增長曲線，建立起卓越商企在商務物業(yè)領域強大競爭優(yōu)勢的同時，也為業(yè)績增長帶來了巨大的想象空間。
在這之中，建筑機電服務圍繞“一個中心，兩個基本點”轉型升級，夯實增值服務第一增長曲線，2021年實現營業(yè)收入2.3億元，同比高增109%。
而旗下被譽為業(yè)界高端服務的第一品牌的“卓品商務”服務，則以錨定企業(yè)服務，服務內容涵蓋商務禮品定制服務、茶歇服務、行政代采服務、房屋托管、長短租公寓銷售、高端家政服務等等，是卓越商企加速價值釋放，培育增值服務的未來第二增長曲線，2021年卓品商務收入實現1.17億元，同比大增50%。
可以看到，通過提供多元化、精細化的增值服務，卓越商企能夠很好地滿足企業(yè)客戶復雜化、個性化、多元化的服務訴求，從而增加客戶的黏性，這也是商管物企專業(yè)能力的關鍵體現。
同時由于卓越商企增值服務的價值創(chuàng)造能力較高，其有效拉動了整體盈利水平的提高，是公司持續(xù)發(fā)力的收入及利潤增長潛力點。
在筆者看來，增值服務占比的持續(xù)提升更是卓越商企不斷挖掘更多的商務物業(yè)服務價值，持續(xù)升級服務能力，企業(yè)競爭力得到不斷提升的最好體現。
（來源：公司公告）
三、借力技術優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，構筑最深厚的護城河
當前的物管行業(yè)正處于從傳統(tǒng)服務模式到現代服務業(yè)行業(yè)轉型升級的重要階段，互聯網以及智能科技設備為物企提高智能化水平、打造智慧社區(qū)奠定了良好技術基礎。
基于多年來在商務辦公領域的摸索與經驗積累，卓越商企以E+智慧雙平臺為主要服務載體，以E+“卓品”為客戶服務平臺，E+FM為設施設備管理平臺，提升智能化運營水平，以智能樓宇推動可持續(xù)發(fā)展的智慧城市運營，實現了基礎服務自動化，提升管理效率及服務質量，抑制剛性成本上升，以及服務邊界和深度升級的進一步突破。
數據顯示，在E+FM智慧管理信息平臺的助力下，卓越商企2021年整體數據指標同比提升111%，同時集成式呼叫中心的建立也實現了20%的人力取代及效率提升。
另值得一提的是，卓越商企高度重視人才培養(yǎng)及儲備，正不斷打造堅不可摧的人才護城河。公告顯示，卓越商企有完善的階梯式人才培養(yǎng)機制，從內部人才培養(yǎng)和外部招聘為選拔輸送人才，從管理發(fā)展和專業(yè)發(fā)展打造雙通道發(fā)展路，真正做到了內功修煉，修筑起堅不可摧的人才護城河。
展望未來，卓越商企將繼續(xù)強化技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，借助科技的力量提升管理效率和服務水平，并輸出具有卓越特色的綜合管理人才與專業(yè)的項目團隊，為每位客戶提供最專業(yè)的服務保障，對增強綜合實力形成雙重助力。
結尾
總體來說，在海外風險擾動、國內疫情反復、地產震蕩波及物管行業(yè)等諸多因素的干擾下，卓越商企服務仍然交出了一份可圈可點的年度答卷，公司“深耕目標城市——做高物業(yè)濃度，兩翼生長——延伸增值服務深度，新業(yè)務布局——進一步擴張商務業(yè)態(tài)范圍”的發(fā)展策略得到進一步深化。
展望未來，卓越商企服務以成為國內領先的商務不動產服務運營商為長期愿景，并透過經營、客戶及員工三大維度關鍵指標的目標設定，公司未來發(fā)展路徑正逐漸清晰。
筆者認為，卓越商企所處的物管行業(yè)，現金流穩(wěn)定疊加政策支持，是優(yōu)質的公共服務事業(yè)。而其聚焦的商務物管賽道更是盈利能力強、拓展空間大，能帶來更多的想象空間。但估值層面上顯然未充分反映這一特征。卓越商企當前動態(tài)市盈率約為8倍左右，處于歷史低位區(qū)間。相對于一眾同行，也是處于極低的位置，與其凈利潤增速與同行相當的事實不匹配。隨著市場對于專業(yè)化物管品牌需求的進一步提高，這家商務龍頭或有望走出業(yè)績與估值共振的戴維斯雙擊行情，不妨拭目以待。