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    卓越商企服務(wù)強(qiáng)大護(hù)城河穩(wěn)增長 海通國際看好值14.3港元

    2021-03-30 來源:富途牛牛
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    卓越商企服務(wù)(06989.HK)恒生指數(shù)(800000.HK)大市經(jīng)過急跌后反彈,恒指在「頭肩頂」型態(tài)的「頸線」附近徘徊,本週能否重回并企穩(wěn)在「頸線」之上,對大市有重要啟示,宜密切留意。 

    內(nèi)地物管行業(yè)隨著越來越多公司上市,已逐漸成為內(nèi)房板塊以外的另一大板塊。然而,在這條賽道上,亦越來越像內(nèi)房股,各物管股之間除了規(guī)模外,差異化日漸模糊。雖然如此,市場上其實絕不乏優(yōu)質(zhì)的細(xì)分賽道投資標(biāo)的。投資者只要細(xì)心觀察,不難找到具有長期穩(wěn)健增長前景的優(yōu)質(zhì)物管股。 

    商務(wù)物管行業(yè)頭部企業(yè)、大灣區(qū)高級商務(wù)物管市場排名第一的卓越商企服務(wù)(6989)正是具有差異化的長期價值投資標(biāo)的。海通國際在公司發(fā)佈業(yè)績后,重申其「跑贏大市」評級及目標(biāo)價14.3港元,意味較昨天股價約9.18港元具有近56%的上行空間,可作參考。 

    目前,在整個市場規(guī)模高達(dá)萬億的物管領(lǐng)域中,根據(jù)市場的粗略估計,住宅物管按服務(wù)收益計算,約佔總規(guī)模的比例逾60%,其他業(yè)態(tài)的佔比則較分散。不過,值得留意的是商寫板塊(商場及寫字樓)的平均每平方米物管收費為整個行業(yè)中最高,醫(yī)院物管則跟隨其后。而住宅項目的物管費用水平基本處于大物管行業(yè)的底部,原因除了行業(yè)門檻相對較低,市場競爭較為激烈外,住宅物管公司大多依賴房地產(chǎn)開發(fā)商母公司輸血以推動發(fā)展,第三方外拓能力較弱,形成在業(yè)務(wù)拓展過程中的提費能力亦相應(yīng)較低。對比而言,商務(wù)物管賽道因行業(yè)門檻和集中度相對較高,毛利水平亦較穩(wěn)定,若具有良好的第三方外拓能力,公司的業(yè)務(wù)前景必更佳,長期投資價值潛力更大。

    內(nèi)生動力持續(xù)強(qiáng)化 盈利能力不斷提升 

    卓越商企服務(wù)于1999年在深圳成立,深耕大灣區(qū)商務(wù)物管逾20年,在高級寫字樓領(lǐng)域更擁有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢,并已建立了標(biāo)準(zhǔn)化的營運模式,能向多業(yè)態(tài)項目提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)。公司服務(wù)類型多元化,涉及寫字樓、商務(wù)綜合體、企業(yè)總部、綜合辦公、研發(fā)資料中心、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、政府公建、高等院校、醫(yī)院公共設(shè)施、住宅公寓等不動產(chǎn)物業(yè)的諮詢顧問、物業(yè)服務(wù)、綜合設(shè)施管理、高端商務(wù)服務(wù)等綜合管理服務(wù)。

    公司已于315日正式成為恒生綜合指數(shù)成份股及深港通標(biāo)的,亦剛公佈了2020年全年業(yè)績,整體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期,后市估值上修動力不少。2020年,公司收入增長約38%至約25.3億元人民幣(下同),毛利達(dá)約6.6億元,大幅增長53.2%,毛利率達(dá)26.3%,按年提升2.7個百分點。全年純利飆升82.1%至約3.25億元。每股派息0.0951港元,派息率為24%

    在強(qiáng)勁業(yè)績表現(xiàn)背后,動力主要來自于內(nèi)生增長和外拓能力的同步爆發(fā)。公司去年的收入主要來自三大業(yè)務(wù)板塊–基礎(chǔ)物管服務(wù)、增值服務(wù)和其他服務(wù),佔比分別為83.6%、14.2%2.2%。其中,基礎(chǔ)物管服務(wù)業(yè)務(wù)于年內(nèi)收入達(dá)21.1億元,增長33.9%,而增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入為3.59億元,大升近76%。受惠于兩大業(yè)務(wù)的收入穩(wěn)健增長,以及業(yè)務(wù)毛利率分別同比增長2.1個百分點及9.4個百分點至24.1%34.6%,令公司盈利能力得以顯著提升。

    近年來,公司的增值服務(wù)收入佔比持續(xù)上升,成為增長最快的業(yè)務(wù)板塊。然而,與行業(yè)平均收入佔比達(dá)30%的水平相比,仍然具有倍升的增長空間。而增值服務(wù)作為公司的核心差異化手段,亦已成為卓越商企服務(wù)于未來持續(xù)大力拓展的業(yè)務(wù)板塊,尤其是向客戶提供的資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)價值鏈條等均具有巨大的發(fā)展空間,對盈利能力的持續(xù)提升亦具有重大作用。 

    此外,得益于整體服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)強(qiáng)化,根據(jù)賽維咨詢的2020年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,客戶對公司的寫字樓物管服務(wù)的滿意度達(dá)到99%,高于行業(yè)平均的95%水平。良好的客戶滿意度不僅有助提升客戶的忠誠度,亦有利于增值服務(wù)產(chǎn)品的精細(xì)深耕發(fā)展。 

    強(qiáng)大第三方外拓能力推動未來巨大增長 

    在市值逾百億的物管股中,具有穩(wěn)定第三方外拓能力的公司并不多,而于2017年至2020年間,實現(xiàn)第三方開發(fā)項目收入按複合年增長率45%以上持續(xù)擴(kuò)張的物管公司,更是寥寥無幾。卓越商企服務(wù)去年IPO時吸引9名重磅基石投資者,包括騰訊(700)、京東(9618)、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、睿遠(yuǎn)基金等,相信與其在高端商寫物管領(lǐng)域擁有領(lǐng)先地位,以及強(qiáng)勁的外拓能力不無關(guān)係。 

    據(jù)了解,十大互聯(lián)網(wǎng)巨企中約九家都是卓越商企服務(wù)的客戶,其中騰訊、華為等更與公司合作多年。在這些互聯(lián)網(wǎng)巨企在全國性擴(kuò)張的同時,不少區(qū)域總部大樓、研發(fā)中心等均交予卓越商企服務(wù)來負(fù)責(zé)物管服務(wù)。正因如此,公司在其大客戶的支持下,于去年在業(yè)務(wù)覆蓋城市上實現(xiàn)了高速的擴(kuò)張,從首五個月34個城市,擴(kuò)大至全年42個城市,全委項目達(dá)79個,年合同金額達(dá)3.69億元,多年期合同總金額為 8.23億元 ,全委管理面積約 577萬平方米。 

    上述數(shù)據(jù),除了反映公司的第三方外拓能力,也體現(xiàn)出行業(yè)的差異性。因為商寫物管的要求較高,故其合約周期一般也較住宅物管的合約周期為長,所以穩(wěn)定性更高。同時,商寫以至綜合產(chǎn)業(yè)園項目的增值服務(wù)業(yè)務(wù)亦擁有巨大的發(fā)展空間。由于這些項目具有多元化的全場景,如團(tuán)膳、高端禮賓餐飲、商務(wù)旅游代購、團(tuán)建拓展等,更有利于擴(kuò)大增值服務(wù)產(chǎn)品,拉動高毛利的增值服務(wù)持續(xù)穩(wěn)健增長。

    此外,卓越商企服務(wù)在高端寫字樓領(lǐng)域深耕多年,擁有豐富的大客戶資源,憑藉卓越服務(wù)質(zhì)量的口碑相傳,更不斷贏得了大客戶上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作伙伴的項目合約,形成日益廣泛的飛輪效應(yīng)。2020年,在獲取的第三方外拓項目中,按合同金額計,來自大客戶的佔比達(dá)58%;按業(yè)態(tài)而言,來自企業(yè)大樓、辧公研發(fā)園區(qū)的新增項目的合同金額,佔新增總合同金額約69%。另外,來自其他區(qū)域(即大灣區(qū)和長三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物業(yè)項目數(shù)量及相關(guān)合同金額分別達(dá)到34個和1.69億元,同比顯著增長。

    豐富的內(nèi)生資源、強(qiáng)大的外拓能力,加上能滿足多業(yè)態(tài)的覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù),以及巨大的線上線下多場景增值服務(wù)發(fā)展空間,已構(gòu)筑起堅固的護(hù)城河,卓越商企服務(wù)為長持佳選。

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