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    卓越商企服務(wù)(06989):2020年業(yè)績大增,大灣區(qū)、長三角+高端商務(wù)路線下“飛速生長”

    2021-03-30 來源:智通財經(jīng)
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    3月26日,有著“大灣區(qū)高端商務(wù)物業(yè)管理標(biāo)桿”之稱的卓越商企服務(wù)公布2020年度業(yè)績。營收、凈利潤、毛利潤、管理面積皆實現(xiàn)大幅增長!為上市第一年的首秀交上了一份亮眼的成績單。

    具體而言,經(jīng)營業(yè)績上,2020年,卓越商企服務(wù)(06989)錄得收入約為25.3億元,同比增長37.5%;歸母凈利潤為3.25億元,同比增長82.1%。而毛利潤則同比大增53.2%至6.64億元,毛利率則同比增加了2.7pct至26.3%。

    管理面積上,期內(nèi)卓越商企服務(wù)通過多輪驅(qū)動也實現(xiàn)了合約面積和在管面積的快速增長:2020年,該公司合約面積約為4470萬平方米,同比增長約34.9%,合約項目數(shù)量459個;在管全委物業(yè)面積達(dá)到了3202萬平方米,在管項目數(shù)量406個,分別同比增長約36.2%及31.8%。

    這一亮眼的業(yè)績表現(xiàn)也直接提振了卓越商企服務(wù)的股價走勢。3月26日,其股價高開高走,盤中一度漲近10%,截至收盤股價大漲超8%,報9.09港元,總市值為111.12億港元。

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    接下來不妨從財報出發(fā),探討一下卓越商企服務(wù)核心財務(wù)數(shù)據(jù)高速增長的背后究竟蘊(yùn)藏著哪些成長魔力?

    三大亮點圍繞,背后“增長基因”顯現(xiàn)

    智通財經(jīng)APP了解到,卓越商企服務(wù)成立于1999年,從深圳起家,重點項目均落于大灣區(qū)。

    在母公司卓越集團(tuán)這一棵“大樹”的庇護(hù)下,卓越商企服務(wù)打造的“卓越品牌”具備著一定的認(rèn)知度——按向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)的收入計,卓越商企服務(wù)在商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四,在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第2;按高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù)所得收入計,公司在商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三,在大灣區(qū)則排名第一。

    與此同時,它服務(wù)的客戶大多是“非富即貴”——騰訊、百度、阿里、華為等知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及高新科技企業(yè)皆是其服務(wù)客戶,服務(wù)項目則包括深圳騰訊大廈、深圳阿里云大廈、深圳百度國際大廈等。

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    深究財報可知,2020年卓越商企服務(wù)能夠快速增長主要有三大增長動能支撐,如下:

    1、商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)穩(wěn)健增長,繼續(xù)發(fā)揮“支柱”作用。

    據(jù)了解,卓越商企服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)主要分為三個部分,即物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)及其他業(yè)務(wù)。其中,物業(yè)管理服務(wù)是該公司的核心收入來源,2019年和2020年占總收入的比重分別為86%、83%。于報告期內(nèi),物業(yè)管理服務(wù)收入為21.11億元,較去年同期增加33.9%。

    分析卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)類型可知,該業(yè)務(wù)板塊則包括商務(wù)物業(yè)、公共及工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)這些細(xì)分業(yè)務(wù)。2020年,其商務(wù)物業(yè)收入同比增長30.68%至15.63億元,占物業(yè)管理服務(wù)收入的75.9%,由此可知,以商務(wù)物業(yè)管理起家的卓越商企服務(wù),商務(wù)物業(yè)則是其核心業(yè)務(wù)中的“核心”。

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    (數(shù)據(jù)來源:卓越商企服務(wù)財報)

    這一點也可以在卓越商企服務(wù)的在管面積窺出:截至2020年12月底,該集團(tuán)的在管面積為3200萬平方米,同比增長36.2%,其中商務(wù)物業(yè)占比為52.1%或1670萬平方米,公共及工業(yè)物業(yè)占比為18.2%或580萬平方米,住宅物業(yè)占比為29.7%或950萬平方米。

    2、增值服務(wù)取得突破性增長,以“卓品”為著力點打開新增長空間。

    財報數(shù)據(jù)顯示,于2020年,卓越商企服務(wù)的增值服務(wù)快速增長——期內(nèi),這一業(yè)務(wù)錄得收入為3.59億元,同比增長76%,占總收入的比例較2019年同期增長3.1pct至14.2%,而該業(yè)務(wù)的快速增長恐怕也將為卓越商企服務(wù)收入的增長帶來一定利好作用。

    據(jù)悉,卓越商企服務(wù)增值服務(wù)又包括資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)這三大板塊。在這其中,報告期內(nèi),該公司進(jìn)一步加強(qiáng)了對企業(yè)服務(wù)的投入,以為高凈值人士服務(wù)“卓品”品牌為支點撬開了更寬闊的發(fā)展空間:報告期內(nèi),卓品的營業(yè)收入為7790萬,增值服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長46%,進(jìn)一步打開增值服務(wù)的想象空間。

    3、第三方業(yè)務(wù)大幅大幅提升,進(jìn)一步減少對母公司卓越集團(tuán)的依賴。

    從財報披露內(nèi)容來,2020年卓越商企服務(wù)的第三方市場拓展取得了不錯的成績:期內(nèi),其在原有大客戶業(yè)務(wù)優(yōu)勢基礎(chǔ)上,獲得京東、騰訊、華為、大疆、快手等一批優(yōu)質(zhì)大客戶和多個企業(yè)總部大廈項目,進(jìn)而促使其來自第三方拓展的商務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積及收入分別同比增加44.5%和37.9%,分別約1379萬平方米和9.76億元。

    此外,報告期內(nèi),公司新增第三方非住宅物業(yè)項目達(dá)79個,全委管理面積約577萬平方米,合同總金額達(dá)人民幣8.23億元,其中,來自大客戶的占比達(dá)58%。而來自其他區(qū)域的新增第三方非住宅物業(yè)項目數(shù)量及相關(guān)合同金額分別達(dá)到34個和1.69億元,同比顯著增長。而基于第三方業(yè)務(wù)的大幅提升,該公司進(jìn)一步減少對母公司的資源依賴。

    值得一提的是,在上述三大增長動能的助力,卓越商企不僅經(jīng)營業(yè)績獲得了讓人眼前一亮的增長,而且手中握的現(xiàn)金變多了,資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也愈發(fā)健康了。

    截至2020年12月31日,卓越商企服務(wù)手中持有的現(xiàn)金及等價物為人民幣3314.1百萬元,較2019年同期增長了641.2%,而經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為434.0百萬元,較去年同期增長了135%。另外,其流動負(fù)債也較2019年同期減少約34%至12.43億元,資產(chǎn)負(fù)債率也較2019年同期的82%大幅降低,目前資產(chǎn)負(fù)債率僅為34%。

    整體而言,在上述三大亮點的加持下,卓越商企服務(wù)的經(jīng)營業(yè)績在2020年體現(xiàn)出了較強(qiáng)的的成長能力和抗風(fēng)險能力,不失為一份優(yōu)秀的“成績單”。

    大灣區(qū)、長三角+高端路線,行業(yè)潛力不容小覷

    如果說上述的增長動能是卓越商企服務(wù)當(dāng)下的成長力,那么,它接下來的生長力在何方?

    顯然,作為一只大灣區(qū)高端商務(wù)物業(yè)管理企業(yè),卓越商企服務(wù)或?qū)⑾硎苜惖纼?yōu)勢及區(qū)域優(yōu)勢帶來的發(fā)展空間。

    一方面,在朝陽氣質(zhì)盡顯的物管行業(yè)中,卓越商企服務(wù)又處于增長趨勢快及提價空間大的高端商務(wù)物業(yè)賽道。

    據(jù)興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示,目前國內(nèi)的高端商務(wù)物業(yè)管理面積保持迅速的增長趨勢:截至2020年末,全國商務(wù)物業(yè)管理面積為8.7億平米,其中高端商務(wù)物業(yè)管理面積達(dá)到1.5億平,占比為17%,較2014年提升3pct。同時高端商務(wù)物業(yè)單價標(biāo)準(zhǔn)更高且提升速度更快,2020A年全國商務(wù)物業(yè)收入為620億元,其中高端商務(wù)物業(yè)收入為310億元,占比為50%,較2014年提升了10pct,收入規(guī)模反超中低端物業(yè)。

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    (數(shù)據(jù)來源:興業(yè)證券)

    需要注意的是,高端商務(wù)管理這一增長趨勢預(yù)計還將繼續(xù)持續(xù),即通過下沉至二三線城市帶來新的增長供應(yīng)量。此外,高端商務(wù)管理具備品牌溢價和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力,單價提升和增值服務(wù)收入提升都將具備更大的想象空間。

    另一方面,除了賽道優(yōu)勢之外,卓越商企還具有深耕大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)帶來的區(qū)域優(yōu)勢。

    智通財經(jīng)APP觀察到,卓越商企服務(wù)主要深耕大灣區(qū)和長三角這兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域——截至2020年5月底,兩區(qū)域的在管項目分別達(dá)到111、88個,已覆蓋了區(qū)域內(nèi)8、17個城市(含儲備),而中西部、環(huán)渤海和海西這些區(qū)域則分別管理107、19、3個項目。

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    (數(shù)據(jù)來源:興業(yè)證券)

    由上可知,起家于大灣區(qū)的卓越商企服務(wù)大部分在管物業(yè)還是位于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)及增長最迅速的地區(qū)之一——粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域。要知道,大灣區(qū)作為國內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)增長極,以全國不到0.6%的占地面積貢獻(xiàn)全國近12%GDP,自然也對商業(yè)物業(yè)的容納比較大。此背景下,對于深耕大灣區(qū)的卓越商企而言,自然是一大發(fā)展良機(jī)。

    而在經(jīng)濟(jì)最富庶的長三角地區(qū),卓越商企服務(wù)在2020年的業(yè)務(wù)增長非???,去年一年,長三角面積占比增幅最高,從2019年的20.8%增至25.4%,在管面積為814萬平方米。其他地區(qū)的面積占比也在提升,從2019年的30.9%增至32.8%,在管面積約1049萬平方米。

    基于上述種種數(shù)據(jù),不難發(fā)現(xiàn),在大灣區(qū)、長三角+高端路線雙重優(yōu)勢加持下,卓越商企服務(wù)未來發(fā)展?jié)摿κ挚善凇?/p>

    深化兩大競爭力,估值有待重塑

    關(guān)于對未來的展望,卓越商企服務(wù)在財報中指出了幾點方向,如下:

    “2021年,公司會繼續(xù)強(qiáng)化核心科技能力,利用數(shù)字化力量推動物業(yè)管理業(yè)務(wù)全面走向智慧化;會繼續(xù)鞏固我們在第三方項目外拓市場的競爭優(yōu)勢,擴(kuò)大客戶組合,為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù);會全面豐富增值服務(wù)能力,增強(qiáng)我們的全生命周期及全鏈條服務(wù)能力。”

    言下之意就是,未來卓越商企服務(wù)會通過繼續(xù)豐富增值服務(wù)和擴(kuò)展外拓市場,進(jìn)一步吃下物管行業(yè)爆發(fā)的市場紅利。

    具體而言,增值服務(wù)上,卓越商企服務(wù)以科技賦能增值服務(wù),實現(xiàn)降低人工成本,提升運(yùn)營效率的效果。

    面向客戶端,該公司推出卓品APP,為客戶提供涵蓋企業(yè)服務(wù)、線上商城等各項服務(wù)的線上平臺,截至目前卓品APP注冊用戶約100萬人。另一方面,對內(nèi)打造FM智慧管理信息平臺,建立起聯(lián)通的數(shù)字化運(yùn)營平臺。據(jù)悉,其通過FM智慧平臺賦能,每月可處理工單數(shù)量及可完成工作率持續(xù)提升——截至2020年6月底,公司的300項在管物業(yè)中,F(xiàn)M智慧管理信息平臺覆蓋約80個,滲透率為27%,隨著公司加大科技賦能推進(jìn),預(yù)計滲透率將持續(xù)提升。

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    而外拓方面,卓越商企服務(wù)則繼續(xù)維持強(qiáng)大的外拓能力,保持在大灣區(qū)和長三角的優(yōu)勢同時,推進(jìn)1+1+X全國化布局,通過跟隨大客戶戰(zhàn)略、積極主動市場拓展和收并購協(xié)同持續(xù)擴(kuò)大市場規(guī)模和豐富業(yè)態(tài)組合。比如,2019年公司成功收購武漢雨陽、武漢環(huán)貿(mào)、浙江港灣這3個項目中,通過收購這些項目,該公司期內(nèi)新獲得390萬平米在管面積。

    綜合上述來看,隨著卓越商企服務(wù)內(nèi)生外延打造的成長力逐漸釋放,再疊加市場發(fā)展空間及經(jīng)營業(yè)績的高增長表現(xiàn)利好,該公司的估值邏輯終將實現(xiàn)重塑。

    目前不少機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,卓越商企服務(wù)當(dāng)前股價并未充分反映其潛力價值。3月23日,興業(yè)證券對卓越商企服務(wù)予以“買入”評級,并將其目標(biāo)價調(diào)至11.00港元,按照這一目標(biāo)價來看,意味著較其最新股價仍有不少的上行空間。

    因此可知,某種程度上,卓越商企服務(wù)目前依然存在著估值擴(kuò)張的機(jī)會,不失為一只值得長期關(guān)注的物業(yè)新股。


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